Location d’un logement vide
Que les locaux soient à usage résidentiel ou commercial, tant que ceux-ci sont loués non meublés, ils bénéficient du même statut aux yeux de la fiscalité. Box, garage ou place de stationnement sont également compris. Tous les revenus liés à ces locations sont imposables et doivent être déclarés. Les subventions délivrées par l’ANAH ainsi que les indemnités d’assurance en font également partie. Si le propriétaire soumis aux impôts perçoit des revenus fonciers inférieurs à 15 000 €, montant considéré hors charges, il est d’office considéré sous le régime micro-foncier. Il peut néanmoins opter pour le régime réel.
Les dispositifs ouvrant droit à des avantages fiscaux tels que la loi Malraux, la loi Pinel ou encore la loi Denormandie sont compatibles avec le régime micro-foncier, sous réserve de respecter ses conditions d’éligibilité. Toutefois, le régime réel peut être plus intéressant lorsque les charges déductibles dépassent l’abattement forfaitaire de 30 % du micro-foncier. Certains dispositifs fiscaux particuliers restent exclus du micro-foncier tels que Loc’Avantages, Cosse, Borloo ancien, les conventions ANAH et le nouveau dispositif Jeanbrun.
Le régime micro-foncier donne accès à un abattement forfaitaire de 30 %. Le bailleur sera alors taxé sur 70 % de ses revenus seulement. Le régime réel est obligatoire au-delà de 15 000 € et optionnel en dessous. Au régime réel, c’est le revenu net foncier qui est imposé : tous les frais à la charge du propriétaire sont déduits du montant déclaré (travaux de rénovation et d’entretien, frais de gestion, d’assurance, intérêts d’emprunts liés au logement, provisions pour charges de copropriété, entre autres). Les travaux impliquant une modification importante du bien, de sa surface ou de son aménagement ne sont pas déductibles. Il est primordial de conserver toutes les pièces justificatives des charges déduites.
Si le propriétaire choisit le régime réel alors qu’il pourrait bénéficier du micro-foncier, cette option est irrévocable pendant 3 ans. À l’issue de cette période, elle devient annuelle : elle se reconduit implicitement tant que le propriétaire dépose une déclaration n° 2044.
Lorsque les charges dépassent les loyers, le déficit foncier (hors intérêts d’emprunt) est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Ce plafond est porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique payés jusqu’au 31 décembre 2027, sous conditions.
Location d’un logement meublé
Les loyers d’un logement meublé sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), en principe sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Si vous louez à la fois des logements vides et des logements meublés, vous déclarez ces revenus séparément.
Vous pouvez être exonéré d’impôt si vous louez une ou plusieurs pièces de votre résidence principale, à trois conditions :
- La pièce louée est la résidence principale du locataire. Un salarié saisonnier qui y vit temporairement est aussi accepté.
- Le loyer reste raisonnable.
- Le loyer annuel hors charges ne dépasse pas un plafond par mètre carré de surface habitable : 215 € en Île-de-France et 159 € dans les autres régions pour 2026.
Le régime micro-BIC
Le micro-BIC s’applique automatiquement si vos recettes restent sous un certain plafond. Vous déclarez le montant brut des loyers perçus. L’administration fiscale applique ensuite un abattement forfaitaire qui représente vos charges. Pour les revenus 2026 :
- Le plafond est à 83 600 €, avec un abattement de 50 % pour un meublé de longue durée et meublé de tourisme classé,
- Et à 15 000 €, avec un abattement à 30 % pour un meublé de tourisme non classé.
Le régime réel
Vous pouvez choisir le régime réel même si vos recettes restent sous ces plafonds. Vous déduisez alors vos charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, assurance, taxe foncière, etc.). Vous pouvez aussi amortir le prix du logement, hors terrain, et celui du mobilier. Cette option se prend avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l’année où elle doit s’appliquer. Par exemple, pour les loyers perçus en 2026, il fallait la prendre avant la date limite de la déclaration déposée au printemps 2026. L’option est ensuite reconduite tacitement chaque année, sauf si vous y renoncez.
Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Cette règle ne s’applique pas aux logements situés dans des résidences étudiantes, des résidences-services pour seniors ou des établissements pour personnes âgées ou handicapées (EHPAD, etc.).
Logements bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation
Pour bénéficier d’un dispositif fiscal, le propriétaire exerce l’option dans sa déclaration de revenus de l’année d’acquisition ou d’achèvement du logement, puis s’engage à le louer pendant une durée minimale. Pour le dispositif Jeanbrun, ouvert aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, l’engagement est de 9 ans de location nue à titre de résidence principale, avec un loyer plafonné. Les dispositifs Denormandie et Loc’Avantages restent ouverts jusqu’au 31 décembre 2027. Le dispositif Pinel, lui, n’est plus accessible aux nouveaux investissements.