Je suis bailleur d’un logement nu
Il existe deux régimes fiscaux pour les propriétaires de logements locatifs. Le contribuable est soumis à l’un ou l’autre des fonctionnements, notamment selon le montant des sommes qu’il perçoit. S’il le souhaite, le bailleur peut faire la demande d’être soumis au régime réel, même s’il n’y est pas obligé.
- Le régime micro foncier : Vos revenus liés aux locations n’excèdent pas 15 000 € par an (les charges ne sont pas comprises), et vous n’êtes pas bailleur d’un logement qui répond aux conditions d’un avantage fiscal (Pinel, Denormandie, Relance logement « Jeanbrun »…), alors vous êtes d’office imposé sous le régime micro foncier.
Comment se passe la déclaration sous le régime micro-foncier ?
La déclaration des revenus fonciers sous ce régime est la plus simple. Il suffit de notifier, sur le document numéro 2042, case 4BE, le montant brut des sommes perçues, en calculant les loyers encaissés – les charges payées par le locataire + les dépenses normalement dues par le propriétaire mais mis à la charge du locataire + les subventions et indemnités perçues.
Quel fonctionnement sous le régime micro-foncier ?
Le régime micro foncier s’apparente à un forfait. Le contribuable a droit à un abattement de 30 % du montant de ses revenus déclarés en compensation des charges supportées par le bailleur. Ce dernier est libre de choisir le régime réel s’il le pense plus intéressant. Pour ce faire, il suffit d’en faire la demande via le formulaire numéro 2044. L’option est irrévocable pendant trois ans, puis reconduite annuellement par le dépôt d’une déclaration de revenus fonciers 2044.
- Le régime réel : Vos revenus fonciers annuels sont supérieurs à 15 000 €, vous dépendez d’un dispositif fiscal particulier, ou vous avez tout simplement fait le choix d’être imposé sous le régime réel, alors le principe du forfait ne s’applique pas. Les associés d’une SCI ou SCPI sont également soumis au régime réel.
Comment se passe la déclaration sous le régime réel ?
Une fois vos revenus fonciers calculés sur le formulaire annexe 2044 (ou 2044 spécial en cas de dispositif particulier), il suffit de les reporter sur la déclaration 2042.
Quel fonctionnement sous le régime réel ?
Le bailleur sera imposé uniquement sur les loyers qu’il perçoit, moins les charges qui lui sont imputées (les frais de gestion, assurances, charges de copropriétés, ou encore dépenses pour travaux et intérêts d’emprunt).
Si vos charges déductibles sont plus élevées que vos loyers, vous constatez alors un déficit foncier. Sa part hors intérêts d’emprunt est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. L’excédent peut être reporté sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Cette limite est portée à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique payés jusqu’au 31 décembre 2027 qui font passer un logement classé E, F ou G à une classe A à D.
Depuis la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026), le dispositif Relance logement, aussi appelé Jeanbrun, offre la possibilité aussi aux bailleurs au régime réel de déduire un amortissement de leurs revenus fonciers. Il concerne les logements neufs, ou anciens avec des travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, situés dans un immeuble collectif, acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 et loués nus à titre de résidence principale pendant 9 ans à un loyer intermédiaire, social ou très social. L’amortissement annuel avec le dispositif Jeanbrun est de 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % dans le neuf, et de 3 %, 3,5 % ou 4 % dans l’ancien, dans la limite de 8 000 € par an et par foyer (10 000 € ou 12 000 € en cas de location sociale ou très sociale).
En plus de l’impôt sur le revenu, les revenus fonciers supportent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Si vos baux s’achèvent avant le 31 décembre d’une année et que vous ne percevrez plus de revenus fonciers après cette date, vous pouvez cocher la case 4BN pour ne plus verser d’acompte à ce titre l’année suivante. Le calcul de votre prélèvement à la source ne tiendra pas compte de vos revenus fonciers.
Je suis bailleur d’un logement meublé
Les locations meublées sont imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les revenus doivent être notifiés sur le document complémentaire 2042-C-PRO, dans la rubrique qui leur est dédiée.
- Le régime le plus courant, le BIC réel
Comment se passe la déclaration ?
La déclaration de revenus s’effectue sur des formulaires spécifiques. Dans un premier temps, les revenus sont déclarés sur le document 2031 puis reportés sur le numéro 2042 C PRO : le bénéfice cases 5NA, 5OA ou 5PA, le déficit cases 5NY, 5OY ou 5PY (loueurs non professionnels).
Comment suis-je imposé ?
Le contribuable est imposé sur le montant de ses loyers, diminué des charges réelles (frais de gestion, intérêts d’emprunt, ou travaux, par exemple). L’amortissement du bien (hors terrain) et du mobilier est également déductible. Toutefois, depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable au moment de la revente du bien.
Le régime simplifié, le micro-BIC
Le régime micro-BIC s’applique si vos revenus annuel de l’année précédente qui ne dépassent pas 77 700 € (revenus 2025), puis 83 600 € (revenus 2026 à 2028), pour la location meublée en longue durée, les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes. Quant aux meublés de tourisme non classés, le seuil est de 15 000 €.
Comment se passe la déclaration ?
Les loueurs de meublés non-professionnels (hors activité dédiée au tourisme) doivent déclarer le montant total des recettes encaissées (loyers, charges payées par le locataire, et provisions pour charges) sur les lignes 5NI, 5OI ou 5PI du formulaire 2042 C PRO.
Comment suis-je imposé ?
Un abattement forfaitaire de 50 %, d’un montant minimum égal à 305 €, sera appliqué sur les revenus émanant des locations.
Pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes, les recettes doivent être déclarées lignes 5NG, 5OG ou 5PG. Ils bénéficient du même abattement de 50 % (minimum 305 €). Pour les meublés de tourisme non classés, elles sont déclarées lignes 5NH, 5OH ou 5PH, avec un abattement de 30 % (minimum 305 €).
Être exonéré
Les contribuables qui louent ou sous-louent une partie de leur résidence principale en tant que location meublée peuvent être exonérés d’impôt sur ces revenus, sans avoir à les déclarer, dans deux cas :
- si la pièce louée constitue la résidence principale du locataire et que le loyer annuel hors charges reste raisonnable (en 2026, au maximum 215 €/m² en Île-de-France et 159 €/m² ailleurs) ;
- ou, pour une location occasionnelle à des personnes de passage (chambres d’hôtes notamment), si les recettes n’excèdent pas 760 € par an.
Cette exonération s’applique jusqu’au 31 décembre 2026.