À retenir sur le dispositif Jeanbrun à Strasbourg
- Le dispositif Jeanbrun, instauré par la loi de finances 2026, succède au Pinel pour dynamiser l’investissement locatif dans les zones urbaines en forte tension, comme l’Eurométropole de Strasbourg.
- L’avantage fiscal repose sur l’amortissement du bâti (80 % du prix de revient), excluant forfaitairement le terrain (20 %).
- Dans le neuf (VEFA), les taux d’amortissement varient de 3,5 % à 5,5 % selon le loyer. Dans l’ancien réhabilité, ils oscillent entre 3 % et 4 %.
Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun à Strasbourg ?
La loi Jeanbrun est le nouveau levier de défiscalisation pour l’immobilier neuf ou l’ancien avec travaux à Strasbourg. Ce mécanisme permet de déduire jusqu’à 12 000 € par an de vos revenus fonciers. Ce dispositif réduit ou annule votre imposition tout en stimulant l’offre de logements neufs ou rénovés dans des secteurs clés comme le Neudorf ou la Robertsau.
Les avantages d’un investissement avec le dispositif Jeanbrun à Strasbourg
Un amortissement annuel puissant
Le calcul de l’amortissement exclut la valeur du terrain (fixée à 20 %). Voici les taux applicables sur les 80 % restants (le bâti) :
| Type de logement | Loyer Intermédiaire | Loyer Social | Loyer Très Social |
| Neuf (ou VEFA) | 3,5 % / an | 4,4 % / an | 5,5 % / an |
| Ancien (+30% travaux) | 3,0 % / an | 3,5 % / an | 4,0 % / an |
Une fiscalité dégressive selon l’effort social
Plus le loyer pratiqué à Strasbourg est modéré, plus le plafond de déduction annuelle augmente :
- loyer intermédiaire : jusqu’à 8 000 € / an.
- loyer social : jusqu’à 10 000 € / an.
- loyer très social : jusqu’à 12 000 € / an.
Imputation du déficit foncier
Les charges (hors amortissement) restent déductibles du revenu global jusqu’à 10 700 € / an.
Le cumul Logement Locatif Intermédiaire
À Strasbourg, le dispositif est cumulable avec le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) sous conditions spécifiques, optimisant ainsi la rentabilité globale.
Les conditions d’éligibilité pour investir à Strasbourg en loi Jeanbrun
Pour bénéficier de la loi Jeanbrun dans la capitale européenne, l’investisseur doit remplir les critères suivants :
- le logement doit impérativement être situé dans un immeuble collectif (les maisons individuelles sont exclues),
- acquisition en VEFA (neuf) ou dans l’ancien nécessitant une rénovation lourde (travaux représentant au moins 30 % du prix total),
- location nue à titre de résidence principale pour une durée minimale de 9 ans,
- respect strict des plafonds de loyers et des ressources des locataires, indexés sur la zone de l’Eurométropole.
Pourquoi choisir la loi Jeanbrun pour investir à Strasbourg ?
Strasbourg attire de nombreux investisseurs, notamment grâce au nouveau dispositif Jeanbrun qui permet de bénéficier d’une déduction fiscale via l’amortissement. Cette métropole de plus de 293 000 habitants (Insee) séduit par son dynamisme. Sa gare TGV (Place de la Gare) connecte le centre-ville à Paris-Est en seulement 1h45, tandis que l’Aéroport d’Entzheim assure une ouverture mondiale. Ville de savoir, elle accueille plus de 60 000 étudiants au sein de l’Université de Strasbourg (Unistra) et de grandes écoles comme Sciences Po Strasbourg ou l’INSA, créant une demande locative pérenne, particulièrement dans les secteurs de l’Esplanade et de la Krutenau. Son réseau de transports, géré par la CTS (Compagnie des Transports Strasbourgeois), dessert parfaitement l’agglomération : ses 6 lignes de tramway forment le premier réseau maillé de France, complété par l’extension du Tram Nord vers Schiltigheim prévue pour dynamiser les quartiers périphériques.
Au-delà de son économie, Strasbourg brille par son rayonnement culturel. De la Cathédrale Notre-Dame à la Petite France, son patrimoine inscrit à l’UNESCO attire une clientèle internationale tout au long de l’année. Ce rayonnement est renforcé par le développement du quartier d’affaires international Archipel (Wacken), siège d’institutions comme le Parlement Européen. Investir à Strasbourg avec le dispositif Jeanbrun permet d’amortir fiscalement jusqu’à 5,5 % de la valeur du bien dans le neuf (secteur Deux-Rives) ou 4 % dans l’ancien rénové, transformant une forte tension locative en une opération patrimoniale à haute performance fiscale.
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Quelles sont les perspectives du marché immobilier à Strabourg ?
Le marché immobilier strasbourgeois affiche un prix moyen de 3 749 €/m² pour les appartements (en hausse de +34,7 % sur dix ans) et de 3 473 €/m² pour les maisons, avec un loyer médian attractif de 15,4 €/m². Cette dynamique est aujourd’hui propulsée par le projet d’envergure Deux-Rives, qui métamorphose 250 hectares entre la Citadelle et le Port du Rhin avec la création de 9 000 logements et 8 500 emplois, renforçant l’axe transfrontalier vers Kehl via le tramway. Dans ce contexte de mutation, l’application du dispositif Jeanbrun devient un levier financier majeur : le mécanisme d’amortissement fiscal (jusqu’à 5,5 % dans le neuf et 4 % dans l’ancien rénové) permet de neutraliser l’imposition sur les revenus locatifs. Cette stratégie optimise la rentabilité nette tout en capitalisant sur la structure très locative de la capitale alsacienne et ses programmes à haute performance environnementale, garantissant une valorisation patrimoniale sécurisée à long terme.
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Dans quels quartiers investir à Strasbourg avec le dispositif Jeanbrun ?
Robertsau
Au 1er semestre 2026, le prix moyen au m² à la Robertsau s’établit à 4 109 €, avec un loyer moyen de 16,8 €/m². Ce quartier, qui abrite les institutions européennes (Parlement Européen, Conseil de l’Europe), est idéal pour un investissement via le dispositif Jeanbrun ciblant une clientèle de cadres et de diplomates. L’amortissement fiscal (jusqu’à 5,5 % dans le neuf) permet ici de compenser un prix d’achat plus élevé que la moyenne strasbourgeoise, tout en profitant d’un cadre de vie prestigieux aux abords du Parc de l’Orangerie.
Krutenau
Quartier ultra-prisé pour sa proximité avec la Cathédrale Notre-Dame, la quartier Krutenau affiche un prix moyen de 4 874 €/m² pour un loyer de 16,4 €/m². Secteur stratégique pour l’amortissement Jeanbrun dans l’ancien rénové, il attire les étudiants de l’Université de Strasbourg et les jeunes actifs. Le quartier bénéficie d’une offre scolaire variée (Collège Episcopal Saint Étienne, Lycée Jean Rostand, Collège Fustel de Coulanges) et culturelle (Musée Zoologique, Bains Municipaux). Côté transport, il est un carrefour majeur desservi par cinq lignes de tramway (A, C, D, E et F), garantissant une vacance locative nulle pour les investisseurs privilégiant les petites surfaces.
Neudorf
Devenu l’un des secteurs les plus peuplés de la ville, le quartier Neudorf offre une opportunité d’entrée plus accessible avec un prix moyen de 3 573 €/m² et un loyer de 15,0 €/m². Ce quartier central s’étendant au Sud-Est de la capitale alsacienne séduit par son ambiance « village » et ses commerces de proximité. Situé près de l’Avenue du Rhin et du Parc de l’Étoile, le secteur est parfaitement connecté via les arrêts Schluthfeld (tram A et E) et Winston Churchill (tram C et E). Avec des infrastructures culturelles comme le Musée Le Vaisseau et des infrastructures scolaires comme le lycée Jean Monnet et le collège Louise Weiss, le Neudorf est le terrain idéal pour le dispositif Jeanbrun, permettant de générer un rendement net optimisé sur un marché en constante valorisation.