À retenir sur le dispositif Jeanbrun à Nantes
- Adopté par la loi de finances 2026, le dispositif Jeanbrun succède au Pinel pour redynamiser l’investissement locatif dans la métropole nantaise.
- Amortissement du bâti : calculé sur 80 % du prix de revient (le terrain est exclu forfaitairement à hauteur de 20 %).
- Performance du neuf : des taux d’amortissement de 3,5 % à 5,5 % par an selon le niveau de loyer.
- Réhabilitation (ancien) : des taux de 3 % à 4 % (si travaux ≥ 30 % du prix d’achat).
- Secteurs clés : les quartiers de l’Île de Nantes, le Beaujoire et le centre-ville concentrent une demande locative record.
Qu’est-ce que le dispositif de défiscalisation Jeanbrun à Nantes ?
La loi Jeanbrun repose sur un mécanisme d’amortissement comptable. Ce dispositif permet aux investisseurs nantais de déduire une part significative du prix d’achat de leurs revenus imposables, transformant leur fiscalité en patrimoine durable au cœur d’une zone A particulièrement tendue.
Quels sont les avantages du dispositif Jeanbrun à Nantes ?
Un mécanisme d’amortissement annuel attractif
Le dispositif Jeanbrun permet de lisser l’impact fiscal de son acquisition tout en optimisant la rentabilité à long terme dans une métropole où les prix de l’immobilier restent solides.
| Type de logement | Loyer Intermédiaire | Loyer Social | Loyer Très Social |
| Neuf (ou VEFA) | 3,5 % / an | 4,4 % / an | 5,5 % / an |
| Ancien (+30% travaux) | 3,0 % / an | 3,5 % / an | 4,0 % / an |
Une fiscalité modulable selon l’engagement locatif
Plus l’effort social est marqué, plus le plafond annuel de déduction autorisé par foyer fiscal augmente :
- Loyer Intermédiaire : jusqu’à 8 000 € / an.
- Loyer Social : jusqu’à 10 000 € / an.
- Loyer Très Social : jusqu’à 12 000 € / an.
Des leviers complémentaires d’optimisation
- Déficit foncier : le dispositif autorise l’imputation du déficit (hors amortissement) sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
- Mixité de dispositifs : une compatibilité avec le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est envisageable sous conditions spécifiques.
Quelles sont les conditions du dispositif Jeanbrun ?
Pour bénéficier de la loi Jeanbrun dans la métropole de Nantes, les critères suivants doivent être respectés :
- le logement doit se situer dans un bâtiment d’habitation collectif (les maisons individuelles sont exclues),
- logement neuf, en VEFA ou ancien avec réhabilitation lourde (travaux ≥ 30 % du coût total),
- louer nu le bien en tant que résidence principale pendant un minimum de 9 ans,
- respecter des plafonds de loyers et des plafonds de ressources des locataires,
- interdiction stricte de louer à un membre de son foyer fiscal ou à un ascendant/descendant.
Pourquoi investir dans la Cité des Ducs avec le dispositif Jeanbrun ?
La ville de Nantes est actuellement située parmi les villes de France qui attire le plus et donc les meilleures villes où investir. La dernière étude de l’Insee publiée en 2021 fait état de 9 000 habitants en plus chaque année pour la ville de Nantes et sa proche périphérie. À elle seule, la Métropole nantaise attire plus de la moitié des nouveaux arrivants de la région Pays-de-la-Loire. La Loire-Atlantique, le département dont la ville de Nantes est le chef-lieu, est le seul département de cette région qui connaisse une croissance démographique. Nantes, en tête de ce classement des villes où investir, bénéficie donc d’une forte attractivité pour l’emploi.
Dans une période où l’accroissement de la population se concentre exclusivement sur les grandes villes, Nantes tire son épingle du jeu. Cette excellente situation démographique fait de Nantes une ville idéale pour mener un investissement. En effet, la forte croissance de la demande locative nantaise a pour conséquence un marché immobilier très tendu. Le nombre de logements ne permet pas de répondre à la demande de logement dans l’agglomération nantaise. Et cela n’est pas prêt de s’arrêter : l’INSEE anticipe plus de 100 000 nouveaux habitants à Nantes entre 2020 et 2030 !
Depuis la fin officielle du dispositif Pinel en 2024, les investisseurs ne peuvent plus bénéficier de ses avantages fiscaux pour l’acquisition de logements neufs à visée locative. Ce retrait a laissé un vide dans la politique de soutien à l’investissement résidentiel, particulièrement dans les zones tendues. Toutefois, un nouveau dispositif voit le jour en 2026 : la loi Jeanbrun. Adopté par la loi de finances 2026, ce dispositif permet d’investir dans le neuf et dans l’ancien avec travaux afin de bénéficier d’une déduction fiscale via le mécanisme d’amortissement selon la catégorie de loyer (intermédiaire, social ou très social).
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Quels sont les avantages d’investir à Nantes ?
La ville de Nantes a de nombreux arguments pour les investisseurs qui hésiteraient encore :
- Un bassin d’emploi en plein essor
- Une ville où il fait bon vivre
- La croissance du tourisme
- Une véritable scène culturelle
- Un pôle universitaire important
En effet, la ville de Nantes est régulièrement classée parmi les villes où il fait bon vivre. Ville verte, Nantes est situé à une cinquantaine de minutes de l’océan. Si la situation est idéale, également de par sa proximité avec la capitale, la scène culturelle a son importance. Avec de nombreuses salles et de nombreux concerts chaque année, la ville propose moultes rendez-vous culturels, tels que la Folle Journée, la Nuit de la lecture, la Hip OPsession, Scopitone et Tissé Métisse. L’été, la ville est idéalement située à proximité de grands festivals : les Nuits de l’Erdre et le Hellfest.
Parmi les 9 000 nouveaux habitants chaque année, on compte principalement des jeunes actifs attirés par les emplois que proposent les entreprises nantaises, ainsi que les étudiants. Nantes est un des principaux pôles d’activité en France, avec plus de 7 000 nouveaux emplois proposés chaque année ! L’Université de Nantes et les Grandes Écoles sont également un fort point expliquant l’attractivité de la préfecture des Pays-de-la-Loire.
Quels sont les quartiers à privilégier ?
Vous souhaitez savoir quel quartier privilégier pour votre acquisition à Nantes ? Tout dépend de votre projet. Certains quartiers seront plus intéressants pour investir dans le neuf, d’autres dans l’ancien, certains quartiers sont à privilégier pour un investissement locatif, d’autres pour une résidence principale, etc.
1/ L’Île de Nantes
Auparavant boudée par les investisseurs et laissée à l’abandon depuis la fin des Chantiers Navals, l’Île de Nantes retrouve de sa superbe depuis une dizaine d’année grâce aux différents chantiers qui l’animent. Les anciens docks et hangars des Chantiers Navals ont été entièrement réhabilités dans un but touristique avec les Machines de l’Île et des friches industrielles ont jailli des nouveaux programmes immobiliers. Le dernier projet en date est la création du nouveau Centre Hospitalier Universitaire (CHU) dont la livraison est prévue pour 2027. Si vous recherchez un investissement locatif dans l’immobilier neuf en loi Jeanbrun, surveillez les programmes sur l’Île de Nantes pour un bon rendement locatif.
2/ La Beaujoire
Si l’Île de Nantes a été l’un des lieux précurseurs des programmes neufs, la suite se déroule dans le quartier de la Beaujoire. À la limite avec Carquefou,le quartier de la Beaujoire – Saint-Joseph de Porterie est en pleine ébullition. Les programmes immobiliers y fleurissent, en réponse au manque de logement dans l’agglomération nantaise. Si vous souhaitez bénéficier de l’avantage fiscal du dispositif Jeanbrun en investissant dans un bien en VEFA, renseignez-vous sur ce quartier !
3/ Le Centre-ville
Quartier chargé d’histoire, avec toutes les infrastructures et les commodités nécessaire, le Centre-ville de Nantes est l’endroit rêvé pour acquérir un bien dans le cadre d’un investissement locatif Jeanbrun (sous conditions de rénovation du bien ancien). De Médiathèque au Chateau des Ducs de Bretagne, le Centre-ville est idéal pour trouver tout type de superficie locative. Attention néanmoins, le marché immobilier nantais étant très tendu, nous vous recommandons un accompagnement pour espérer trouver la perle rare.
4/ Petit Port – Pont du Cens
Ce quartier est le quartier étudiant de Nantes. Situé à une dizaine de minutes du Centre-ville en transport en commun, ce quartier dispose de toutes les commodités nécessaires (supermarché, la poste, piscine, patinoire, etc.). Il est principalement connu pour être le lieu de résidence plébiscité par les étudiants. En effet, il abrite l’Université de Nantes ainsi que la majeure partie des Grandes Écoles (Audienca, Centrale, etc.). Si vous souhaitez investir dans le locatif à destination des étudiants, le Petit-Port est le meilleur quartier.
5/ Les Hauts Pavés – Saint-Félix
Les Hauts Pavés est le quartier le plus huppé de la ville de Nantes. Idéalement situé à proximité du centre-ville, mais à l’écart des rues bruyantes, les Hauts Pavés est le quartier privilégié par les familles nantaises. Le prix de l’immobilier est toutefois trop important pour y réaliser un investissement locatif, avec 4 950 € le m² en moyenne. Toutefois, si vous souhaitez y acquérir votre résidence principale, vous ne trouverez pas de meilleur quartier dans la commune nantaise.
Les prix de l’immobilier ancien à Nantes
La ville de Nantes est composée de plusieurs quartiers et les prix de l’immobilier varient en fonction. Certains sont plus plébiscités que d’autres par les investisseurs et d’autres par les familles souhaitant acquérir leur résidence principale. Comme nous l’avons vu précédemment, le Centre-ville et le Petit-Port sont des quartiers largement préféré pour un investissement dans un studio afin de louer à un étudiant. À l’inverse, les Hauts-Pavés et Saint-Donatien, tout deux situé relativement proche du Centre-Ville, sont les deux quartiers les plus en vogue pour acheter un appartement ou une maison. Voici les prix de l’immobilier dans les différents quartiers de Nantes :
| Quartier de Nantes | Prix moyen au m² |
|---|---|
| Breil | 3 675 € |
| Centre-ville | 4 069 € |
| Chantenay / Bellevue | 3 315 € |
| Les Dervallières / Zola | 3 665 € |
| Doulon / la Bottière | 3 162 € |
| Hauts Pavés / Saint Félix | 4 145 € |
| Ile de Nantes | 3 443 € |
| Malakoff / Saint Donatien | 3 629 € |
| Quartiers Nord | 3 193 € |
| Nantes Erdre | 4 247 € |