Les conditions relatives à l’investisseur
Quels sont les investisseurs éligibles ?
Le dispositif Jeanbrun est annoncé comme accessible à tous les particuliers qui achètent un logement pour le mettre en location.
Côté structuration, certaines limites apparaissent : selon les synthèses professionnelles, l’investissement via une société à l’IS serait exclu, tandis qu’une SCI à l’IR resterait possible.
Quel est le plafond de l’avantage fiscal ?
Le principe : vous pouvez déduire des revenus locatifs une partie du prix du logement (amortissement), dans une limite annuelle, et déduire également les charges (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière…).
Les plafonds cités à ce stade varient selon le niveau de loyer pratiqué :
Amortissement dans le neuf
| Niveau de loyer | Amortissement | Plafond annuel |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 8 000 €/an |
| Social | 4,5 % | 10 000 €/an |
| Très social | 5,5 % | 12 000 €/an |
Amortissement dans l’ancien
| Niveau de loyer | Amortissement | Plafond annuel |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3 % | 10 700 €/an |
| Social | 3,5 % | 10 700 €/an |
| Très social | 4 % | 10 700 €/an |
Peut-on louer à un membre de sa famille ?
Non : la location dans le cercle familial proche est annoncée comme interdite ; cela comprend les ascendants et les descendants, précisément pour limiter les montages d’optimisation et prévenir les fraudes.
Les conditions liées au logement
Les types de biens éligibles
Le dispositif vise les logements en immeubles collectifs (donc, en pratique, plutôt des appartements), et non les maisons individuelles.
Deux grandes catégories ressortent :
- logements neufs (ou en VEFA) ;
- logements anciens à condition de réaliser des travaux représentant au moins 30 % de la valeur (ou du prix) du bien.
Selon le Ministère de la Transition Écologique, un objectif de performance énergétique après travaux (DPE élevé) fait partie intégrante des conditions du dispositif. Ce point sera sensiblement développé dans la version définitive de la loi.
Les zones éligibles
C’est l’un des marqueurs du dispositif : il est annoncé “partout en France”, sans zonage type A/B/C comme les dispositifs de défiscalisation précédents, tels que la loi Pinel ou la loi Denormandie. Le dispositif est véritablement pensé pour faire face à la tension locative à l’œuvre sur l’ensemble du territoire national.
Les plafonds de loyer
Pour rester dans le cadre, il faudra respecter des plafonds de loyers, avec trois niveaux (intermédiaire, social, très social). Les barèmes précis sont annoncés comme encadrés et déclinés par décret, mais la logique affichée est de louer en dessous du marché, sur un référentiel proche du dispositif Loc’Avantages.
- Retrouvez tous les plafonds du dispositif Jeanbrun
Les plafonds de ressources
Le dispositif ne se limite pas au loyer : il impose aussi des plafonds de ressources des locataires, là encore annoncés comme fixés par décret, en cohérence avec l’objectif d’accessibilité au logement.
À noter : l’avantage fiscal est conditionné à une location nue en résidence principale sur 9 ans.
En résumé
- Le dispositif Jeanbrun est ouvert aux particuliers avec un amortissement plafonné entre 8 000 € et 12 000 € par an et par foyer fiscal.
- Les biens éligibles sont les immeubles collectifs, neufs ou en VEFA ou anciens avec réalisation de travaux ; la location doit être nue, être la résidence principale du locataire, et pour une durée de 9 ans.
- La location à la famille proche est interdite, et les loyers sont encadrés par des barèmes qui seront publiés bientôt par décret.