1/ L’avantage fiscal Jeanbrun : l’amortissement
Le cœur du mécanisme du tient en une phrase : chaque année, vous pouvez déduire de vos revenus locatifs une partie du prix d’achat du logement (amortissement) + l’intégralité des charges liées à la location (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc.).
Concrètement, l’amortissement du dispositif Jeanbrun varie selon le niveau de loyer (intermédiaire / social / très social), avec une base amortissable généralement présentée comme 80 % du prix (le foncier étant exclu forfaitairement à 20 %). Les taux d’amortissement « neuf/VEFA » vont de 3,5 % à 5,5 %, avec un plafond annuel de 8 000 € à 12 000 € par foyer fiscal.
Exemple d’un investissement avec le dispositif Jeanbrun
Prenons l’exemple d’un couple qui achète en 2026 un appartement neuf à Toulouse pour 140 000 € et le mettent en location avec un loyer intermédiaire. Leur investissement se découpe comme suit :
- Base amortissable : 80 % × 140 000 € = 112 000 €
- Taux d’amortissement : 3,5 % / an
- Amortissement annuel estimé : 112 000 × 3,5 % = 3 920 € / an (inférieur au plafond de 8 000 €)
- Loyers bruts annuels : 7 200 €, pour un loyer mensuel de 600 €
- Charges déductibles : intérêts d’emprunt + taxe foncière + charges non récupérables + assurance + gestion + entretien (et travaux ponctuels).
| Année de participation | Amortissement (3,5 % sur 112 000 €) | Charges déductibles (hors amort.) | Total déductions | Loyers bruts | Déficit foncier |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 3 920 € | 8 570 € (incl. travaux ponctuels) | 12 490 € | 7 200 € | 5 290 € |
| 2 | 3 920 € | 6 470 € | 10 390 € | 7 200 € | 3 190 € |
| 3 | 3 920 € | 6 370 € | 10 290 € | 7 200 € | 3 090 € |
| 4 | 3 920 € | 6 270 € | 10 190 € | 7 200 € | 2 990 € |
| 5 | 3 920 € | 6 170 € | 10 090 € | 7 200 € | 2 890 € |
| 6 | 3 920 € | 6 070 € | 9 990 € | 7 200 € | 2 790 € |
| 7 | 3 920 € | 5 970 € | 9 890 € | 7 200 € | 2 690 € |
| 8 | 3 920 € | 5 870 € | 9 790 € | 7 200 € | 2 590 € |
| 9 | 3 920 € | 5 770 € | 9 690 € | 7 200 € | 2 490 € |
| 10 | 0 € (engagement locatif de 9 ans) | 5 670 € | 5 670 € | 7 200 € | +1 530 € |
Ce type de profil correspond exactement à la promesse mise en avant par les communications officielles : réduire fortement, voire annuler, l’impôt sur les revenus locatifs pendant la phase d’investissement, tout en se constituant un actif immobilier.
2/ La complémentarité avec le dispositif LLI
Rappel de ce qu’est le LLI (logement locatif intermédiaire)
Le LLI vise la production de logements à loyers modérés dans des zones tendues, avec des plafonds de loyers et de ressources. Depuis 2024, il est accessible aux particuliers à condition d’investir via une personne morale, souvent une SCI.
Son intérêt porte surtout sur la fiscalité d’exploitation :
- TVA réduite à 10 % à l’achat au lieu de 20 % ;
- crédit d’impôt / avantage sur la taxe foncière sur une longue durée (souvent présenté sur 15 à 20 ans selon les sources).
L’idée de complémentarité, telle qu’elle est présentée par certains acteurs, est simple : Jeanbrun permet de réduire sa fiscalité via l’amortissement, tandis que le LLI améliore la rentabilité avec une TVA réduite et un avantage sur la taxe foncière.
3/ Investissement possible partout en France
Autre avantage très concret : le dispositif n’est pas soumis à un zonage géographique, comme le zonage Pinel par exemple. Le dispositif est annoncé comme applicable partout en France, dans l’immobilier neuf comme ancien (sous condition de réalisation de travaux de rénovation, notamment énergétique).
Pour les investisseurs, cela change la donne, avec la possibilité d’investir localement, dans une ville qu’ils connaissent, contrairement à l’ancien dispositif Pinel ou l’actuelle loi Denormandie, où la recherche de rentabilité et le zonage tendent à faire limiter l’investissement à certaines zones.
4/ Le déficit foncier est imputable sur le revenu global
Le quatrième avantage principal du dispositif Jeanbrun est celui qui est retenu le plus par les contribuables fortement imposés : le plan Relance logement met en avant la possibilité de déduire jusqu’à 10 700 € de déficit foncier sur les autres revenus du foyer (salaires, pensions, etc.).
Si les charges et l’amortissement dépassent les loyers, ce qui est un cas typique les premières années notamment avec les intérêts d’emprunt et les travaux, le déficit peut réduire l’impôt sur le revenu global, dans la limite annoncée.
5/ Préparer sa retraite et sa transmission
Au-delà de la fiscalité, l’intérêt patrimonial de l’investissement locatif reste inchangé : transformer une capacité d’épargne et d’investissement en un actif immobilier, donc tangible, potentiellement financé en partie par les loyers, et qui pourra servir à préparer sa retraite (complément de revenus, arbitrage, revente) ou à la transmission. L’angle du dispositif Jeanbrun est de rendre la phase de construction du patrimoine plus supportable fiscalement grâce à l’amortissement et aux charges déductibles.