Publié le 22 avril 2026
Un statut pour les bailleurs privés encore limité
Depuis le 21 février 2026, les investisseurs immobiliers disposent d’un nouveau cadre fiscal inédit. Le dispositif Jeanbrun, attendu de pied ferme par les acteurs du secteur, succède enfin à la loi Pinel disparue fin 2024. Il introduit pour la toute première fois en France le mécanisme d’amortissement en location nue, jusqu’alors réservé aux loueurs meublés. En clair, chaque année, il permet de déduire des revenus fonciers une fraction du prix du bien, calculée sur 80 % de sa valeur (hors terrain). Ce levier patrimonial adressé aux particuliers se veut plus structurant qu’une réduction d’impôt ponctuelle, comme on en a l’habitude dans l’investissement immobilier.
Son objectif est clair : apporter 50 000 logements locatifs privés supplémentaires aux Français en 2026, et pallier le recul de 15 % du nombre de logements sur le parc locatif ces 5 dernières années. Mais depuis son entrée en vigueur, le dispositif Jeanbrun suscite les réactions de plusieurs acteurs du secteur. Son efficacité est remise en cause et plusieurs angles morts sont pointés du doigt, particulièrement pour les projets situés dans les territoires ruraux et périurbains.
Quels changements pour les propriétaires bailleurs ?
C’est dans ce contexte qu’intervient Valérie Létard. La députée LIOT du Nord et ancienne ministre du Logement connaît bien le projet du statut du bailleur privé qu’elle a porté depuis les premières discussions budgétaires. C’est donc sans surprise qu’elle dépose un nouveau projet de loi à l’Assemblée nationale le 14 avril dernier dans l’intention d’améliorer le dispositif Jeanbrun (loi n° 2674 pour la mobilisation de l’habitat existant). Devant un parterre de professionnels de l’immobilier, Valérie Létard a par ailleurs présenté son texte au lendemain de son dépôt, au cours d’un événement organisé par le think tank Institut Janus.
Quatre articles seulement viennent modifier la loi existante sur le statut du bailleur privé, dont un article de gage. Le cœur du texte modifie directement l’article 31 du Code général des impôts pour agir sur deux points précis du dispositif Jeanbrun. Cette approche législative synthétique est assumée par l’élue, qui déclare vouloir « avancer sur des sujets concrets et utiles » plutôt que d’attendre une grande réforme.
La proposition touche directement au texte fiscal dont voici les modifications proposées :
| Critère | Avant la proposition de Valérie Létard | Après la proposition de Valérie Létard |
|---|---|---|
| Maisons individuelles | Exclues | Réintégrées dans le dispositif |
| Seuil de travaux (ancien) | 30 % du prix d’acquisition | Abaissé à 20 % du prix d’acquisition |
| Biens éligibles | Immeubles collectifs uniquement | Immeubles collectifs + logements individuels |
| Taux d’amortissement — neuf, loyer intermédiaire | 3,5 % / an | Inchangé |
| Taux d’amortissement — neuf, loyer social | 4,5 % / an | Inchangé |
| Taux d’amortissement — neuf, loyer très social | 5,5 % / an | Inchangé |
| Taux d’amortissement — ancien, loyer intermédiaire | 3 % / an | Inchangé |
| Taux d’amortissement — ancien, loyer social | 3,5 % / an | Inchangé |
| Taux d’amortissement — ancien, loyer très social | 4 % / an | Inchangé |
| Plafond annuel d’amortissement (neuf intermédiaire) | 8 000 € | Inchangé |
| Plafond annuel d’amortissement (neuf social) | 10 000 € | Inchangé |
| Plafond annuel d’amortissement (neuf très social) | 12 000 € | Inchangé |
| Plafond annuel d’amortissement (ancien) | 10 700 € | Inchangé |
| Base amortissable | 80 % du prix d’acquisition (hors terrain) | Inchangée |
| Type de location | Nue, résidence principale | Inchangé |
| Durée d’engagement | 9 ans minimum | Inchangée |
| Zonage géographique | Aucun — tout le territoire | Inchangé |
| Période d’application | 21 février 2026 – 31 décembre 2028 | Inchangée |
Élargir le champ des possibles pour les investisseurs
Derrière ces ajustements de la loi Jeanbrun, Valérie Létard cherche à élargir les possibilités d’investissement immobilier pour les particuliers en réduisant ses restrictions structurelles. La réintégration des maisons individuelles dans le statut du bailleur privé permet d’inclure les biens largement présents dans les zones rurales et périurbaines, pour lesquels l’offre en logements collectifs est limitée. Elle renforce également sa proposition en visant directement les logements anciens avec travaux et vient corriger le taux de rénovation obligatoire. L’abaissement du seuil de travaux dans l’ancien à 20 % baisse ainsi la facture allouée pour les biens à rénover dans le cadre du dispositif.
Exemple sur l’impact du seuil de travaux abaissé après la proposition de Valérie Létard :
Prenons un investissement immobilier de 200 000 €.
Avant la proposition de Valérie Létard, il fallait réaliser au moins 30 % de travaux, soit 60 000 €, pour rendre le bien éligible dans l’ancien avec le dispositif Jeanbrun.
Après sa proposition de loi avec le seuil abaissé à 20 %, le montant minimum de travaux est réduit à 40 000 €. Concrètement, c’est une économie de 20 000 € réalisée par les investisseurs faisant grimper le taux de rentabilité sur l’intégralité du projet immobilier locatif.