Qu’est-ce que le dispositif Logement Locatif Intermédiaire ?
Le Logement Locatif Intermédiaire désigne un segment de logements destiné aux ménages dont les revenus sont trop élevés pour le logement social (HLM), mais insuffisants pour accéder facilement au marché privé. Il repose sur des loyers encadrés inférieurs de 10 à 20 % à ceux du marché, appliqués dans des zones où la demande locative est forte.
Initialement réservé aux institutionnels, le LLI est accessible aux particuliers via une SCI à l’impôt sur les sociétés depuis 2024, marquant une évolution importante du cadre d’investissement.
Quels sont les avantages du dispositif ?
Avantages fiscaux et financiers
- TVA réduite à 10 % au lieu de 20 %, entraînant une baisse immédiate du prix d’acquisition d’environ 8 à 10 %,
- crédit d’impôt sur la taxe foncière pendant toute la durée du dispositif (jusqu’à 20 ans),
- frais d’acquisition réduits, similaires à ceux du neuf (2 à 3 %),
Sécurité locative
Le LLI cible une population active stable (cadres, jeunes actifs, professions intermédiaires), limitant ainsi les risques d’impayés et de vacance locative. Dans les grandes villes comme Toulouse, Lyon, Bordeaux ou Nantes, ce segment est aujourd’hui en forte tension, ce qui renforce l’attractivité du dispositif.
Focus sur le cumul Jeanbrun et LLI
Le cumul entre le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) et le dispositif Jeanbrun repose sur une complémentarité efficace entre acquisition et exploitation locative. Le LLI permet dès l’achat de bénéficier d’une TVA réduite à 10 % ainsi que d’un crédit d’impôt sur la taxe foncière, réduisant significativement le coût global de l’opération. Le dispositif Jeanbrun intervient ensuite en phase locative grâce à un amortissement annuel de 3,5 % (plafonné à 8 000 €), permettant de diminuer fortement l’imposition sur les loyers. Pour profiter de ce montage, plusieurs conditions doivent être respectées :
- investir dans un logement neuf ou en VEFA situé en zone tendue (A bis, A ou B1),
- acquisition via une Société Civile Immobilière (SCI) constituée d’au moins deux associés,
- louer un logement nu en résidence principale,
- respecter des plafonds de loyers et de ressources
- respecter un engagement de location de 15 ans.
En savoir plus sur les avantages du dispositif Jeanbrun.
Quelles sont les conditions pour bénéficier du Logement Locatif Intermédiaire ?
Conditions liées au bien
- logement neuf ou en VEFA,
- respect des normes énergétiques (RE2020),
- localisation en zone tendue (Abis, A, B1),
- acquisition via une personne morale via une SCI d’au moins deux associés.
Conditions de location
- location nue (non meublée),
- engagement de location sur une durée minimale (15 ans),
Respect des plafonds de loyers
| Zone Abis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C |
|---|---|---|---|
| 19,71 €/m² | 14,64 €/m² | 11,80 €/m² | 10,26 €/m² |
Respect des plafonds de ressources des locataires
| Catégories de ménage | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| 1 personne seule | 44 344 € | 44 344 € | 36 144 € | 32 530 € |
| 2 personnes | 66 276 € | 66 276 € | 48 268 € | 43 439 € |
| 3 personnes | 86 878 € | 79 666 € | 58 043 € | 52 239 € |
| 4 personnes | 103 727 € | 95 427 € | 70 073 € | 63 066 € |
| 5 personnes | 123 415 € | 112 968 € | 82 432 € | 74 189 € |
| 6 personnes | 138 874 € | 127 122 € | 92 900 € | 83 611 € |
| Par personne supplémentaire | + 15 471 € | + 14 164 € | + 10 364 € | + 9 325 € |
Conditions fiscales et administratives
- impossibilité d’occupation personnelle du bien,
- respect des obligations déclaratives liées à la SCI,
- maintien du dispositif sur toute la durée sous peine de remise en cause des avantages fiscaux.
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Un exemple d’investissement avec le Logement Locatif Intermédiaire
Un investisseur acquiert un appartement neuf de 50 m² en zone A pour un montant de 250 000 € TTC.
Grâce à la TVA réduite (10 %), le prix est inférieur d’environ 20 000 € à un bien équivalent en TVA classique. Le bien est loué à 13 €/m², soit environ 650 € par mois.
Sur 15 ans :
- les loyers sont stables et sécurisés,
- la taxe foncière est compensée via un crédit d’impôt,
- la valorisation du bien suit celle du marché immobilier local.
En intégrant un montage de type Jeanbrun :
- la détention via SCI permet une optimisation de la fiscalité sur les revenus,
- la transmission aux héritiers est facilitée,
- la stratégie globale gagne en cohérence patrimoniale.