Les plafonds d’investissement
Le premier plafond du dispositif est le plafond d’amortissement, c’est-à-dire la limite annuelle de la fraction du prix du logement que vous pouvez déduire de vos revenus locatifs. Cette limite varie selon le niveau de loyer pratiqué (intermédiaire, social, très social) et selon que l’on investit dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux.
En pratique, plus vous consentez un loyer décoté, plus le taux d’amortissement et le plafond annuel peuvent être bonifiés une logique assumée pour compenser la baisse de loyer par un gain fiscal.
- Retrouvez toutes les conditions du dispositif Jeanbrun
Les plafonds d’amortissement pour les logements neufs ou VEFA
Pour un logement neuf, ou en VEFA, l’amortissement annoncé est progressif selon la catégorie de location :
- 3,5 % par an en intermédiaire
- 4,5 % par an en social
- et 5,5 % par an en très social.
Côté plafond annuel, l’ordre de grandeur communiqué est le suivant :
- 8 000 € par an en intermédiaire
- 10 000 € par an en social
- jusqu’à 12 000 € par an en très social.
Les plafonds d’amortissement pour les logements anciens rénovés
L’immobilier ancien est éligible au dispositif, à condition de réaliser des travaux représentant au moins 30 % de la valeur du bien. L’accent est notamment mis sur l’amélioration des performances énergétiques du logement. Dans ce cas, les taux d’amortissement évoqués sont moins élevés que dans le neuf :
- 3 % par an en intermédiaire,
- 3,5 % par an en social
- jusqu’à 4,5 % par an en très social.
L’idée reste la même : le niveau de loyer conditionne l’intensité de l’avantage fiscal.
Les autres conditions d’investissement à respecter
Les plafonds d’investissement et ne sont pas les seules conditions pour bénéficier du dispositif Jeanbrun. Il est réservé aux logements situés dans des immeubles collectifs, loués nus et à titre de résidence principale. L’engagement de location est de 9 ans minimum, avec une mise en location à réaliser dans un délai encadré après l’achèvement ou l’acquisition du logement.
Autre garde-fou important : la location à un membre du cercle familial proche est interdite. Et, selon les présentations du dispositif, des exigences de performance énergétique seront communiquées par décret dans les prochaines semaines.
Les plafonds de ressources
Les plafonds de ressources s’appliquent aux potentiels locataires des logements et ont pour objectif simple de réserver la location aux ménages aux revenus modestes mais qui ne sont pas forcément éligibles au parc social. À ce stade, les plafonds de ressources ne sont pas encore communiqués, ils seront fixés avec les autres modalités, par les textes d’application ou par décret. Il faudra se montrer attentif lors de la mise en location, car un non-respect de ces plafonds de ressources impliquera une remise en cause de votre avantage fiscal.
Les plafonds de loyer
C’est le nerf de la guerre du dispositif Jeanbrun : pour bénéficier de l’avantage fiscal, le bailleur doit pratiquer un loyer inférieur au marché. La référence mise en avant est une décote allant de 15 % à 45 % selon le niveau choisi (intermédiaire, social, très social). Cette mécanique crée un arbitrage très concret : accepter une décote de loyer plus forte peut ouvrir droit à un amortissement plus important. Autrement dit, le plafond de loyer n’est pas seulement une condition d’investissement, c’est aussi ce qui pilote le niveau d’avantage fiscal.
En résumé
- L’avantage fiscal est plafonné via un plafond d’amortissement annuel, pouvant aller jusqu’à 12 000 € pour le « très social ». Les taux d’amortissement varient selon le type de bien et le niveau de loyer .
- Les loyers doivent être décotés par rapport au marché, d’environ 15 % à 45 % de moins selon la catégorie.
- Les plafonds de ressources des locataires doivent encore être précisés par les textes d’application.