À retenir sur le dispositif Jeanbrun à Marseille
- Le dispositif Jeanbrun a été adopté par la loi de finances 2026 pour succéder au Pinel et dynamiser l’investissement locatif à Marseille.
- L’avantage fiscal repose sur un amortissement du bâti calculé sur 80 % du prix de revient, le terrain étant forfaitairement exclu à hauteur de 20 %.
- Les taux d’amortissement annuels pour un logement neuf s’échelonnent de 3,5 % à 5,5 % en fonction du caractère social du loyer.
- Pour l’immobilier ancien avec travaux, les investisseurs bénéficient de taux d’amortissement compris entre 3 % et 4 % par an.
- Des quartiers comme le 2e, 5e et 8e arrondissement concentrent une demande soutenue pour investir avec le dispositif.
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun à Marseille ?
Contrairement aux réductions d’impôt classiques, la loi Jeanbrun repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal. Ce système permet à tout ménage de déduire de ses revenus imposables une fraction du prix d’acquisition du bien.
Les objectifs majeurs du dispositif :
- viser 50 000 nouveaux logements privés dès 2026,
- encourager des loyers modérés via des avantages fiscaux croissants,
- inclure l’ancien avec travaux de réhabilitation lourde,
- offrir un cadre fiscal basé sur la rentabilité économique réelle du bien.
Quels sont les avantages d’un investissement avec le dispositif Jeanbrun à Marseille ?
Un amortissement annuel du prix du bien
Le dispositif s’applique sur le bâti (le prix du terrain est forfaitairement exclu à hauteur de 20 %). Marseille présente des opportunités stratégiques, notamment dans les 2e, 5e et 8e arrondissements, où la demande locative est particulièrement soutenue.
Les taux varient selon la nature du projet et le type de loyer pratiqué :
| Type de logement | Loyer Intermédiaire | Loyer Social | Loyer Très Social |
| Neuf (ou VEFA) | 3,5 % / an | 4,4 % / an | 5,5 % / an |
| Ancien (+30% travaux) | 3,0 % / an | 3,5 % / an | 4,0 % / an |
Une fiscalité modulable et avantageuse
Plus l’engagement social est fort, plus le plafond de déduction annuelle autorisé par foyer fiscal augmente :
- loyer intermédiaire : jusqu’à 8 000 € / an,
- loyer social : jusqu’à 10 000 € / an,
- loyer très social : jusqu’à 12 000 € / an.
Les autres avantages
- Déficit foncier : le dispositif permet d’imputer le déficit foncier (hors amortissement) sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an.
- Compatibilité LLI : il est possible de cumuler ce cadre avec le Logement Locatif Intermédiaire (LLI), sous réserve de conditions.
Quelles sont les conditions pour investir en loi Jeanbrun ?
- le logement doit impérativement se situer dans un bâtiment d’habitation collectif. À Marseille, où l’habitat est majoritairement composé d’appartements, le choix de biens éligibles est vaste.
- l’opération doit concerner les logements neufs, en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) ou les biens anciens nécessitant une réhabilitation lourde (travaux ≥ 30 % du coût total).
- le propriétaire s’engage à louer le bien en tant que résidence principale pendant une durée minimale de 9 ans.
- les loyers sont plafonnés selon la catégorie choisie. Les locataires doivent également respecter des plafonds de ressources alignés sur les barèmes sociaux et intermédiaires.
Pourquoi investir à Marseille avec le dispositif Jeanbrun ?
Investir à Marseille en 2026, c’est miser sur une métropole en pleine mutation qui conjugue rayonnement international et forte demande locative. Avec plus de 80 000 étudiants au sein de l’université Aix-Marseille (la plus grande de la francophonie), les campus de la Timone, Luminy et Saint-Charles assurent un flux constant de locataires. Ce dynamisme est renforcé par l’écosystème French Tech et une connectivité record : la gare TGV Saint-Charles place Paris à seulement 3h, tandis que le réseau RTM (métros, tramways, bus) irrigue toute la ville.
Entre le patrimoine prestigieux du Vieux-Port, la majestueuse Notre-Dame de la Garde et l’accès direct au Parc National des Calanques, Marseille offre une qualité de vie méditerranéenne inégalée. Dans ce contexte, le dispositif Jeanbrun devient un levier financier majeur. Il permet de transformer votre acquisition en un actif hautement rentable grâce à un amortissement fiscal puissant.
- En savoir plus sur les villes où le marché locatif attend un nouveau souffle.
Le marché immobilier à Marseille en 2026
Le marché immobilier à Marseille en 2026 affiche une structure mixte, avec une répartition de 9,6 % de locataires et 18,8 % de propriétaires selon les arrondissements, témoignant d’un parc résidentiel équilibré (INSEE). Avec un prix moyen de 3 725 €/m² pour un appartement et 4 743 €/m² pour une maison selon les données de Meilleurs Agents, les prix restent nettement inférieurs à ceux des autres métropoles littorales comme Nice, offrant ainsi un fort potentiel de valorisation. Le loyer moyen est de 16,6 €/m². Investir en loi Jeanbrun à Marseille permet de bénéficier d’un amortissement de 3,5 % à 5,5 % dans le neuf et de 3 % à 4 % dans l’ancien (si les travaux dépassent 30 % du projet).
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Dans quels quartiers investir à Marseille ?
Le 2e arrondissement – Euroméditerranée
Véritable emblème du renouveau marseillais, le 2e arrondissement s’articule autour du pôle Euroméditerranée et du quartier de la Joliette, attirant une population active et mobile grâce à ses centres commerciaux (Grand Littoral) et ses nombreux sièges d’entreprises (SMC SUD, Fatec Group). Ce secteur dynamique conjugue modernité et patrimoine historique, entre le fort Saint-Jean, la majestueuse cathédrale de la Major et les ruelles escarpées du Panier, célèbres pour leurs cafés branchés. L’offre culturelle y est variée avec le Mucem et la Vieille Charité.
Côté infrastructures, le quartier est parfaitement desservi par l’autoroute A55, la gare TER Arenc-Euroméditerranée et la ligne de métro M2 (Bougainville, National), sans oublier la proximité immédiate du tramway et du Marché aux Puces Cap Pinède. Les familles et étudiants bénéficient d’un réseau scolaire complet, incluant l’école primaire Calade, le collège Arthur Rimbaud et le lycée Saint-Louis.
Sur le plan immobilier, le prix moyen s’établit à 3 620 €/m² pour un appartement et 4 696 €/m² pour une maison, avec un loyer moyen attractif de 16,6 €/m². Grâce aux programmes immobiliers récents et à la réhabilitation du parc ancien, ce secteur est idéal pour un investissement via le dispositif Jeanbrun, permettant de maximiser votre rendement net par l’amortissement fiscal tout en misant sur un quartier en pleine mutation.
Le 8e arrondissement – Prado / Périer
Secteur le plus résidentiel et prisé de la cité phocéenne, le 8e arrondissement séduit une clientèle exigeante de cadres et de familles. Ce quartier emblématique abrite des monuments majeurs comme la Cité Radieuse du Corbusier (avec son centre d’art MAMO), l’Orange Vélodrome et le Musée des Arts Décoratifs. C’est ici que bat le cœur de la vie balnéaire marseillaise, entre les vastes pelouses du Parc Borély, l’hippodrome et les célèbres plages du Prado. Plus au sud, les quartiers de Bonneveine et des Goudes offrent une atmosphère unique avec leurs restaurants et bars de plage authentiques. Côté mobilité, l’arrondissement est parfaitement desservi par la ligne M2 du métro (station Rond-Point du Prado) et un réseau de bus dense (lignes 19, 19B et 83) longeant la Corniche et les plages.
Sur le plan immobilier, le ticket d’entrée reflète le prestige du secteur avec un prix moyen de 4 860 €/m² pour un appartement et 7 103 €/m² pour une maison. Le loyer moyen s’élève à 18,6 €/m², témoignant de la forte valeur locative de la zone. Si les prix sont plus élevés, l’investissement via le dispositif Jeanbrun dans le 8e vise avant tout la valorisation patrimoniale à long terme et une stabilité locative. Grâce à l’amortissement fiscal (jusqu’à 5,5 % dans le neuf), vous sécurisez un actif rare dans l’un des secteurs les plus cotés de Méditerranée.
Le 5e arrondissement – Baille / La Timone
Situé stratégiquement entre le centre-ville et l’est, le 5e arrondissement est le cœur battant de la vie étudiante et médicale marseillaise. S’étendant de la Plaine jusqu’au cimetière Saint-Pierre, ce secteur est porté par le pôle hospitalo-universitaire de La Timone (facultés de médecine et de pharmacie) et l’hôpital de La Conception. Cette concentration attire un flux constant d’étudiants, d’internes et de personnels hospitaliers, faisant des petites surfaces une denrée rare et extrêmement recherchée.
Le quartier bénéficie d’une excellente connectivité : il est traversé par la ligne 1 du métro (stations Baille et La Timone) et la ligne 1 du tramway (arrêts Eugène Pierre, George), facilitant l’accès direct à la gare de la Blancarde. La circulation automobile a également été fluidifiée par l’ouverture de la L2 (A507), délestant l’axe majeur du Jarret (boulevards Sakakini et Jean-Moulin). le marché immobilier affiche un prix moyen de 3 725 €/m² pour un appartement et 4 743 €/m² pour une maison, offrant ainsi des opportunités d’acquisition plus accessibles que dans les autres grandes métropoles littorales. Ces prix encore abordables, combinés à une vacance locative quasi nulle, permettent d’envisager un rendement locatif performant. Grâce au dispositif Jeanbrun, optimisez votre rentabilité via un amortissement allant jusqu’à 4 % dans l’ancien rénové.