À retenir sur le dispositif Jeanbrun à Nice
- Le dispositif Jeanbrun, instauré par la loi de finances 2026, succède au Pinel afin de soutenir l’investissement locatif dans les zones urbaines dynamiques, notamment à Nice.
- L’avantage fiscal repose sur l’amortissement de 80 % du prix de revient du bien, la valeur du terrain étant exclue forfaitairement à hauteur de 20 %.
- Pour un logement neuf, les taux d’amortissement annuels varient de 3,5 % à 5,5 % selon le niveau social du loyer pratiqué. Dans l’ancien avec travaux, ils se situent entre 3 % et 4 % par an.
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun à Nice ?
Le dispositif Jeanbrun constitue un nouveau levier de défiscalisation dédié à l’investissement locatif dans l’immobilier neuf ou l’ancien à rénover. Ce mécanisme permet de déduire jusqu’à 12 000 € par an des revenus fonciers issus de la location nue grâce à l’amortissement du bâti, à condition de s’engager sur une durée de location de 9 ans et de respecter des loyers encadrés. Ce dispositif a été officiellement adopté par la loi de finances 2026.
Les objectifs du dispositif :
- stimuler la création de 50 000 logements privés à l’échelle nationale dès 2026,
- favoriser des loyers modérés grâce à une progressivité de l’avantage fiscal,
- intégrer les opérations de rénovation lourde dans l’ancien,
- aligner l’avantage fiscal sur la rentabilité économique réelle du bien.
Quels sont les avantages d’un investissement avec le dispositif Jeanbrun à Nice ?
Un amortissement annuel du prix du bien
Seule la valeur du bâti est éligible à l’amortissement (80 % du prix global). Le terrain, estimé forfaitairement à 20 %, est exclu du calcul.
Les taux applicables sont les suivants :
| Type de logement | Loyer Intermédiaire | Loyer Social | Loyer Très Social |
| Neuf (ou VEFA) | 3,5 % / an | 4,4 % / an | 5,5 % / an |
| Ancien (+30% travaux) | 3,0 % / an | 3,5 % / an | 4,0 % / an |
Une fiscalité modulable et avantageuse
L’effort consenti sur le niveau de loyer ouvre droit à des plafonds de déduction annuels plus élevés :
- loyer intermédiaire : jusqu’à 8 000 € / an,
- loyer social : jusqu’à 10 000 € / an,
- loyer très social : jusqu’à 12 000 € / an.
L’imputation du déficit foncier
Les charges non couvertes (hors amortissement) peuvent être imputées sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
La possibilité de cumuler le dispositif avec le Logement Locatif Intermédiaire (LLI)
Sous certaines conditions, le dispositif peut être cumulé avec le Logement Locatif Intermédiaire.
Les conditions d’éligibilité pour investir en loi Jeanbrun à Nice
Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, l’investisseur doit respecter plusieurs conditions :
- le logement doit être situé dans un immeuble collectif d’habitation, configuration dominante sur le marché niçois,
- l’investissement doit porter sur un programme neuf, une VEFA ou un bien ancien faisant l’objet d’une réhabilitation lourde (minimum 30 % de travaux),
- le bien doit être loué en résidence principale pour une durée minimale de neuf ans,
- les loyers appliqués ainsi que les ressources des locataires doivent respecter les plafonds fixés par la réglementation.
Pourquoi choisir le dispositif Jeanbrun pour investir à Nice ?
Investir à Nice avec le dispositif Jeanbrun permet de capitaliser sur une métropole au rayonnement international, portée par les 51 000 étudiants de l’Université Côte d’Azur et les cadres de la technopole Sophia Antipolis, première de France avec ses 1 400 entreprises. La ville offre une connectivité exceptionnelle grâce au réseau Lignes d’Azur, incluant 3 lignes de tramway et 80 lignes de bus, ainsi qu’une gare TGV et le deuxième aéroport de France. Ce dynamisme est soutenu par des infrastructures familiales et de santé majeures, comme le CHU Pasteur et 128 écoles, assurant une demande locative pérenne dans un marché où 49,7 % des habitants sont locataires.
Dans ce contexte de forte tension locative, la loi Jeanbrun devient un levier financier indispensable : elle permet d’amortir fiscalement de 3,5 % à 5,5 % dans le neuf et de 3 % à 4 % dans l’ancien rénové (avec plus de 30 % de travaux). Ce mécanisme d’amortissement comptable neutralise l’impact de la fiscalité sur vos loyers, optimisant ainsi la rentabilité nette de votre patrimoine dans un secteur où le prix moyen atteint 5 312 €/m² pour un loyer de 20,2 €/m².
- En savoir plus sur les villes où le marché locatif attend un nouveau souffle.
Quelle est la situation du marché immobilier à Nice en 2026 ?
Au 1er semestre 2026, le marché niçois confirme sa solidité avec un prix moyen de 5 312 €/m², tous types de biens confondus. Cette moyenne cache de fortes opportunités de segmentation : tandis que le quartier Vernier reste accessible dès 4 517 €/m², les secteurs prestigieux comme le Mont Boron culminent à 8 650 €/m². Ce positionnement premium est soutenu par une croissance historique remarquable, avec une hausse des prix de +37,2 % pour les appartements et +28,2 % pour les maisons sur les dix dernières années.
Dans ce contexte de prix élevés, l’application du dispositif Jeanbrun s’avère particulièrement pertinente. Ce mécanisme permet de réduire drastiquement l’imposition sur vos revenus locatifs grâce à un amortissement comptable pouvant atteindre 5,5 % dans le neuf et 4 % dans l’ancien rénové. L’un des atouts majeurs de cette loi réside dans l’absence de conditions de zonage, offrant une grande liberté géographique. Toutefois, selon votre stratégie, des plafonds de loyers pourront s’appliquer si vous optez pour les critères de loyer intermédiaire, social ou très social, optimisant ainsi l’équilibre entre impact social et performance fiscale.
Réalisez votre bilan patrimonial gratuitement
Définissez l’investissement locatif le plus adapté à votre situation
Dans quels quartiers investir à Nice ?
Le Port
Le quartier du Port, entre la colline du Château et le parc du Castel des Deux Rois, est l’un des secteurs les plus prisés de Nice avec des prix oscillant entre 6 000 € et 9 000 €/m² selon Meilleurs Agents. Cet emplacement premium attire une cible mixte : actifs, expatriés et étudiants de l’École des métiers du cinéma ou de la Nice Success School. Bien que les prix y soient supérieurs à la moyenne, le dispositif Jeanbrun y est particulièrement puissant. En investissant dans le neuf ou l’ancien rénové (via des travaux de réhabilitation lourde représentant au moins 30 % du prix), vous activez un amortissement calculé sur 80 % de la valeur du bien (hors terrain). Avec des taux allant de 3,5 % à 5,5 %, ce mécanisme permet d’effacer fiscalement vos revenus locatifs, transformant ce placement patrimonial, desservi par le tramway Port Lympia et les lignes de bus 15 et 30, en un actif à haute rentabilité nette.
Libération
Véritable symbole du renouveau urbain au nord de la ville, le quartier Libération reste abordable avec un prix moyen autour de 5 000 €/m². Très vivant grâce à son marché emblématique (Libération) et sa proximité avec la gare SNCF (Nice-Ville), ce secteur attire familles et étudiants de l’Université Côte d’Azur (campus Valrose). Pour un investisseur, le dispositif Jeanbrun est ici un levier de croissance majeur. En optant pour le dispositif Jeanbrun dans ce quartier desservi par la ligne 1 du tramway (arrêt Borriglione), vous bénéficiez d’un plafond d’amortissement annuel allant jusqu’à 12 000 € (selon le niveau de loyer choisi : intermédiaire, social ou très social). Ce cadre fiscal est idéal pour des formats T1 à T3, permettant de générer un déficit foncier imputable sur le revenu global (jusqu’à 10 700 €/an), tout en capitalisant sur une hausse des prix qui a atteint +37,2 % en 10 ans.
Riquier
Situés à l’est, aux portes du Vieux-Nice, Riquier et Saint-Roch offrent les tickets d’entrée les plus compétitifs de la ville, entre 3 000 € et 5 000 €/m². À proximité immédiate du campus Saint-Jean d’Angély, du CHU Pasteur et de la gare TER Nice-Riquier, la demande locative y est saturée. Le dispositif Jeanbrun y est pertinent pour optimiser un premier achat locatif. Grâce à l’absence de zonage national, vous pouvez acquérir un appartement ancien, y réaliser les 30 % de travaux requis pour atteindre un DPE A ou B, et bénéficier d’un amortissement de 3 % à 4 % par an. Ce mécanisme de neutralisation fiscale, couplé à des prix d’acquisition bas et une forte demande des jeunes actifs et retraités, garantit l’une des meilleures performances nettes de la Côte d’Azur.