À retenir sur le dispositif Jeanbrun à Montpellier
- Adopté par la loi de finances 2026, le dispositif Jeanbrun succède au Pinel pour redynamiser l’investissement locatif à Montpellier.
- Un amortissement du bâti calculé sur 80 % du prix de revient (le terrain est exclu forfaitairement à hauteur de 20 %).
- Des taux d’amortissement de 3,5 % à 5,5 % par an selon le type de loyer.
- Des taux de 3 % à 4 % (si travaux ≥ 30 % du prix d’achat).
- Les quartiers de Port Marianne, Hôpitaux-Facultés et l’Écusson concentrent une demande locative record.
Qu’est-ce que le dispositif de défiscalisation Jeanbrun à Montpellier ?
La loi Jeanbrun repose sur un mécanisme d’amortissement comptable. Ce système innovant permet aux investisseurs montpelliérains de déduire une part significative du prix d’achat de leurs revenus imposables, transformant leur impôt en patrimoine.
Les 4 piliers stratégiques du dispositif :
- soutenir la construction de 50 000 nouveaux logements privés dès 2026,
- inciter à la pratique de loyers modérés grâce à des paliers d’avantages fiscaux progressifs,
- dynamiser l’immobilier ancien via des projets de réhabilitation lourde (éligibles dès 30 % de travaux),
- garantir un cadre fiscal indexé sur la rentabilité économique concrète du bien immobilier.
Quels sont les bénéfices d’un investissement avec le dispositif Jeanbrun à Montpellier ?
Un mécanisme d’amortissement annuel attractif
Le dispositif Jeanbrun repose sur un principe d’amortissement appliqué à la valeur du bâti, le prix du terrain étant exclu forfaitairement à hauteur de 20 %. Cette modalité permet à l’investisseur de lisser l’impact fiscal de son acquisition tout en optimisant la rentabilité à moyen et long terme.
Les taux d’amortissement varient selon la nature du bien (neuf ou ancien avec travaux représentant au moins 30 % du coût total) et selon le niveau de loyer pratiqué :
| Type de logement | Loyer Intermédiaire | Loyer Social | Loyer Très Social |
| Neuf (ou VEFA) | 3,5 % / an | 4,4 % / an | 5,5 % / an |
| Ancien (+30% travaux) | 3,0 % / an | 3,5 % / an | 4,0 % / an |
Une fiscalité modulable en fonction de l’engagement locatif
Le dispositif se caractérise par une progressivité des avantages fiscaux : plus l’engagement social est élevé, plus le plafond annuel de déduction autorisé par foyer fiscal augmente.
- loyer intermédiaire : jusqu’à 8 000 € / an,
- loyer social : jusqu’à 10 000 € / an,
- loyer très social : jusqu’à 12 000 € / an.
Des leviers complémentaires d’optimisation
- Le dispositif autorise l’imputation du déficit foncier (hors amortissement) sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
- Une compatibilité avec le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) demeure envisageable sous certaines conditions
Quelles sont les conditions du dispositif Jeanbrun à Montpellier ?
Pour bénéficier de la loi Jeanbrun dans la métropole montpelliéraine, les critères suivants doivent être respectés :
- immobilier collectif uniquement : le logement doit se situer dans un bâtiment d’habitation collectif (les maisons individuelles sont exclues),
- état du bien : logement neuf, en VEFA ou ancien avec réhabilitation lourde (travaux ≥ 30 % du coût total),
- engagement de location : location nue en tant que résidence principale pendant minimum 9 ans,
- loyers et locataires : respect des plafonds de loyers (calculés selon les barèmes 2026 de la zone A pour Montpellier) et des plafonds de ressources des locataires,
- cercle familial : interdiction stricte de louer à un membre de son foyer fiscal ou à un ascendant/descendant.
Pourquoi choisir le dispositif Jeanbrun pour investir à Montpellier ?
La loi Jeanbrun s’inscrit dans une dynamique nationale visant à soutenir l’offre locative privée par un mécanisme d’amortissement, permettant de neutraliser une partie de la fiscalité sur les loyers en déduisant progressivement la valeur du bien immobilier. Montpellier offre un terrain particulièrement favorable à ce dispositif d’investissement : la métropole, pilotée par Montpellier Méditerranée Métropole, bénéficie d’un réseau de transports structurant exploité par la TaM, dont la ligne 5 du tramway, mise en service en décembre 2025, renforce la desserte des quartiers stratégiques.
L’accessibilité de la ville est assurée par deux gares TGV (Gare de Montpellier-Saint-Roch et Gare de Montpellier-Sud-de-France) ainsi que l’Aéroport Montpellier Méditerranée, facilitant les flux nationaux et internationaux. L’écosystème universitaire et économique, couplé à des projets urbains ambitieux comme la ZAC République, Rive Gauche ou Cambacérès, soutient activement la création de logements étudiants et intermédiaires. Pour un investisseur, le dispositif pour relancer l’investissement locatif Jeanbrun
- En savoir plus sur les villes où le marché locatif attend un nouveau souffle.
Le marché immobilier à Montpellier en 2026
Le marché immobilier de Montpellier se caractérise par une dynamique de croissance robuste et une attractivité constante. Le prix moyen au m² est de 3 354 € pour les appartements (avec une fourchette comprise entre 2 077 € et 4 884 €), tandis que les maisons atteignent en moyenne 4 244 €. Montpellier connaît une progression sur dix ans de +26,2 % pour les appartements et +28,2 % pour les maisons, illustrant un potentiel de valorisation durable pour les investisseurs.
Côté rendement, comptez environ 16 €/m² pour un appartement et 14 €/m² pour une maison (Meilleurs Agents). En combinant ces loyers stables avec la loi Jeanbrun, vous boostez la rentabilité de votre investissement. Le principe est simple : l’amortissement du bien réduit vos impôts, ce qui augmente vos gains réels tout en vous permettant de vous constituer un patrimoine dans l’une des villes les plus dynamiques du Sud.
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Dans quels quartiers investir à Montpellier avec la loi Jeanbrun ?
Hôpitaux-Facultés
Au 1er semestre 2026, le prix moyen au m² dans le quartier Hôpitaux / Facultés est de 3 603 €, pour un loyer moyen de 15,8 €/m². Quartier étudiant par excellence, il jouxte les facultés de Lettres, Médecine, Pharmacie et de Sciences, tout en abritant l’Hôpital Lapeyronie et d’importants centres de soins. Idéal pour investir dans des studios ou T2 via le dispositif Jeanbrun, ce secteur bénéficie d’un environnement calme et de lieux de loisirs prisés comme le Zoo de Lunaret (l’un des plus grands zoos gratuits de France) et le Bois de Montmaur. Désormais desservi par la ligne 5 du tramway, le quartier combine accessibilité directe au centre-ville et forte rentabilité locative grâce à une demande constante des étudiants et du personnel hospitalier.
Boutonnet
Quartier résidentiel très prisé des jeunes actifs, Boutonnet affiche au 1er semestre 2026 un prix moyen de 4 037 €/m² pour un loyer de 16,2 €/m². C’est un véritable pôle de savoir regroupant le CREPS, la Faculté d’Éducation et la prestigieuse Cité des Arts (Conservatoire à rayonnement régional). La vie de quartier y est animée par de nombreux commerces, les terrasses de cafés et des infrastructures sportives majeures comme le stade d’athlétisme Philippidès. Les familles apprécient particulièrement les espaces verts tels que le parc Sainte-Odile ou le square Camille Ernst. Investir ici avec l’amortissement Jeanbrun permet de capter une demande forte pour des appartements de qualité dans un secteur chargé d’histoire, à deux pas du centre historique.
Port-Marianne
Si vous cherchez un quartier en plein essor, Port-Marianne est l’option la plus stratégique pour investir avec le dispositif Jeanbrun. Avec un prix moyen au m² de 4 513 € et un loyer de 16,4 €/m², ce secteur ultra-moderne se distingue par son architecture audacieuse (les « Folies ») et ses promenades le long du Lez. Très prisé par une clientèle mobile, il accueille la Faculté d’Économie et la Bibliothèque Universitaire. La vie y est trépidante entre le Marché du Lez, le centre commercial Odysseum et la patinoire Végapolis. Parfaitement connecté par les lignes 1 et 3 du tramway (stations « Port Marianne » et « Mondial 98 ») et le parc Georges Charpak, Port-Marianne offre des constructions aux normes RE2020. Investir ici permet de sécuriser un actif de premier ordre avec un fort potentiel de valorisation à long terme.