À retenir sur le dispositif Jeanbrun à Bordeaux
- Adopté par la loi de finances 2026, le dispositif Jeanbrun succède au Pinel avec une ambition claire : relancer l’investissement locatif dans les zones tendues comme Bordeaux.
- L’avantage porte sur l’amortissement du bâti, calculé sur 80 % du prix de revient (le terrain est exclu forfaitairement à hauteur de 20 %).
- Les taux d’amortissement annuels varient de 3,5 % à 5,5 % pour le neuf, selon l’engagement social du loyer.
- Le dispositif booste la rénovation avec des taux de 3 % à 4 % pour l’ancien avec travaux lourds.
- À Bordeaux, les quartiers de Brazza, Euratlantique et Nansouty concentrent une demande locative extrêmement forte.
Comment fonctionne la loi Jeanbrun à Bordeaux ?
Le dispositif Jeanbrun marque un changement de paradigme. Plutôt que de « gommer » directement une partie de l’impôt, il permet de déduire une fraction du prix d’acquisition de vos revenus imposables.
Les avantages de la loi Jeanbrun à Bordeaux ?
Un amortissement annuel du prix du bien
Les taux varient selon la nature du projet et le type de loyer pratiqué :
| Type de logement | Loyer Intermédiaire | Loyer Social | Loyer Très Social |
| Neuf (ou VEFA) | 3,5 % / an | 4,4 % / an | 5,5 % / an |
| Ancien (+30% travaux) | 3,0 % / an | 3,5 % / an | 4,0 % / an |
Une fiscalité modulable et avantageuse
- loyer intermédiaire : jusqu’à 8 000 € / an,
- loyer social : jusqu’à 10 000 € / an,
- loyer très social : jusqu’à 12 000 € / an.
Imputation du déficit foncier
En complément de l’amortissement Jeanbrun, vous pouvez imputer vos autres charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, entretien) sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.
Cumul avec le LLI
Il est possible de coupler ce cadre avec le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) sous certaines conditions, renforçant l’attractivité du projet pour les investisseurs institutionnels ou privés.
Quelles sont les conditions pour investir en loi Jeanbrun ?
- Le logement doit impérativement se situer dans un bâtiment d’habitation collectif. À Marseille, où l’habitat est majoritairement composé d’appartements, le choix de biens éligibles est vaste.
- L’opération doit concerner les logements neufs, en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) ou les biens anciens nécessitant une réhabilitation lourde (travaux ≥ 30 % du coût total).
- Le propriétaire s’engage à louer le bien en tant que résidence principale pendant une durée minimale de 9 ans.
- Les loyers sont plafonnés selon la catégorie choisie. Les locataires doivent également respecter des plafonds de ressources alignés sur les barèmes sociaux et intermédiaires.
Pourquoi choisir le dispositif Jeanbrun pour investir à Bordeaux ?
Grâce à ses nombreux avantages, la ville de Bordeaux représente une réelle opportunité d’investir dans l’immobilier avec le nouveau dispositif Jeanbrun. Les investisseurs ne s’y trompent pas et choisissent cette métropole de plus de 1 million d’habitants recensés en 2024 pour se lancer dans un projet immobilier pérenne en loi Jeanbrun, permettant de combiner souplesse de gestion locative et avantages fiscaux intéressants.
Les investisseurs bénéficient de dispositifs fiscaux attractifs, notamment une déduction d’impôt via un mécanisme d’amortissement pouvant être appliqués en fonction de la catégorie de loyer choisie (intermédiaire, social ou très social). Bordeaux, dotée d’un dynamisme économique et d’une attractivité croissante, est une ville propice au levier fiscal. Avec une demande locative forte et une population étudiante importante, la tension locative permet aux propriétaires bailleurs d’éviter le risque de vacance locative et de rentabiliser son investissement au maximum.
Bordeaux est une ville dotée d’un patrimoine architectural classé parmi les plus prisées de France, gage d’un potentiel de valorisation de son investissement immobilier sur le long terme.
- En savoir plus sur les villes où le marché locatif attend un nouveau souffle.
Le marché immobilier à Bordeaux en 2026
Parmi les chiffres à retenir concernant Bordeaux, il y en a un qui semble incontournable : la ville ne compte que 32,7 % de propriétaires. À ce jour, 65,4 % de sa population est donc composée de locataires (INSEE). Une véritable aubaine donc, lorsque l’on souhaite acquérir un bien immobilier en tant que bailleur privé, en vue de le mettre en location. Et cette tendance ne semble pas prête de s’essouffler grâce au dynamisme économique et estudiantin dont jouit la ville. Effectivement, en plus des très nombreuses industries présentes sur le bassin d’activités bordelais, la ville compte parmi ses habitants une très importante communauté étudiante, représentant d’ailleurs 10,5 % de sa population totale (105 000 étudiants) et l’objectif de 115 000 étudiants à l’horizon 2030.
Avec des prix de vente au mètre carré ayant augmenté ces dernières années, les Bordelais s’avèrent plus frileux en ce qui concerne l’achat de leur résidence principale. Une véritable opportunité donc pour les investisseurs qui n’auront pas à souffrir d’une vacance locative importante une fois leur bien immobilier mis sur le marché.
RÉALISEZ VOTRE BILAN PATRIMONIAL GRATUITEMENT
Définissez l’investissement locatif le plus adapté à votre situation
Bordeaux, quel quartier choisir pour votre investissement en loi Jeanbrun ?
Un centre-ville à privilégier par les investisseurs les plus aisés
Lorsque l’on pense à Bordeaux, vient automatiquement en tête son centre-ville, sublimement restauré ces dernières années. L’hypercentre bordelais est effectivement un des quartiers les plus prisés, mais aussi l’un des plus chers de la ville. Son Triangle d’or, situé entre les secteurs Gambetta, Tourny, Sainte-Catherine et Jardin public, affiche effectivement des prix au mètre carré pouvant être compris entre 7 000 € et 10 000 €. Plutôt destiné et conseillé aux bailleurs privés ayant les revenus les plus élevés, ce secteur, malgré son prestige, ne permet toutefois pas de réaliser les investissements immobiliers les plus rentables. La demande étant cependant très élevée, la vacance locative n’en sera que moindre. Il est donc tout à fait intéressant d’acquérir un bien en loi Jeanbrun dans cette zone, dans le but notamment de se constituer un patrimoine immobilier solide et pérenne.
Des quartiers en pleine mutation très prisés des jeunes
Comme dans chaque grande métropole, Bordeaux comprend son lot de quartiers autrefois délaissés par les habitants, et qui, depuis quelques années, se transforment, devenant de plus en plus tendance. Dans la capitale girondine, le secteur Bastide-Niel, faisant face au centre-ville, de l’autre côté de la Garonne, en fait partie. En pleine mutation, il attire de plus en plus de jeunes ménages, tout comme le secteur Saint-Michel par exemple, à la fois proche de l’hypercentre, et disposant également de sa propre vie de quartier, à deux pas des transports en commun. Il s’agit là de quartiers tout à fait propices aux investissements immobiliers, car présentant des coûts au mètre carré beaucoup moins élevés, et un rendement locatif finalement plus intéressant que dans l’hypercentre.
Pour les investisseurs profitant du dispositif Jeanbrun, souhaitant toucher les étudiants, il est également recommandé de se tourner vers les quartiers jouxtant les sites universitaires, mais également toute la zone proche de la Victoire, très fréquentée par les plus jeunes.
Une périphérie à ne pas négliger
Si le centre de Bordeaux fait le bonheur des locataires et des bailleurs privés, la périphérie n’est pourtant pas en reste. Grâce au déploiement des transports en commun, et notamment des lignes de tramway, opéré ces dernières années, des villes comme Mérignac, Bruges, Bègles ou encore Talence n’ont de cesse de se développer. Offrant des prix plus abordables aux acquéreurs, elles sont, pour les locataires, également plus abordables en termes de loyers, tout en offrant un cadre de vie des plus agréable. En fonction de la zone choisie, il sera possible de cibler plus particulièrement des travailleurs ou des étudiants, et ainsi orienter son investissement avec le dispositif Jeanbrun vers les types de logements les plus recherchés pour chaque secteur.