Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun s’adresse aux investisseurs immobiliers particuliers, souhaitant se constituer un patrimoine tout en allégeant leur charge fiscale. Son mécanisme repose sur un principe simple : acheter un logement pour le mettre en location (location non meublée) à destination de résidence principale. La loi Jeanbrun offre des avantages fiscaux aux propriétaires bailleurs, leur permettant de déduire chaque année de leurs revenus fonciers une fraction du prix du bien (appelé amortissement). Ils peuvent également déduire les charges liées à la location de leur bien (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc.).
Le dispositif Jeanbrun s’applique aux logements neufs et anciens (sous réserve de respecter les conditions de travaux), situés en immeubles collectifs. Aucune zone géographique n’est définie par le texte de loi, qui peut s’appliquer dans toute la France.
Cette nouvelle loi de défiscalisation immobilière est intégrée au projet de loi de finances pour 2026. Elle reprend les fondamentaux du statut du bailleur privé, initialement proposés par les prédécesseurs de Sébastien Lecornu, et vient affiner et simplifier ses conditions, ainsi que ses spécificités en faveur des bailleurs particuliers.
Quels sont les avantages du dispositif Jeanbrun ?
Le gain fiscal du dispositif Jeanbrun ne prend pas la forme d’une réduction d’impôt, comme ce fut le cas pour son prédécesseur le dispositif Pinel, mais cette fois-ci d’une baisse de la base imposable des revenus fonciers pour les propriétaires bailleurs.
Ainsi, le dispositif permet de bénéficier des avantages suivants :
- jusqu’à 12 000 € d’amortissement tous les ans ;
- jusqu’à 10 700 € de déduction fiscale pouvant être imputée sur d’autres revenus (dans les conditions du déficit foncier).
Comment ? En suivant la trame locative exigée dans les conditions du dispositif :
Pour un investissement immobilier neuf :
- Avec un loyer intermédiaire : 3,5 % d’amortissement/an (plafonné à 8000 €) ;
- Avec un loyer social : 4,5 % d’amortissement/ an (plafonné à 10 000 €) ;
- Avec un loyer très social : 5,5 % d’amortissement /an (plafonné à 12 000 €) :
Pour l’achat d’un logement ancien avec travaux (plafond unique à 10 700 €/an) :
- Avec un loyer intermédiaire : 3 % d’amortissement/an ;
- Avec un loyer social : 3,5 % d’amortissement/ an ;
- Avec un loyer très social : 4 % d’amortissement /an :
Autre point important dans les atouts du dispositif Jeanbrun : l’amortissement peut être cumulé au déficit foncier sur le revenu global, pouvant s’élever à 21 400 €.
Enfin, l’accessibilité au dispositif Jeanbrun sans délimitation de zonage est un avantage incontesté, permettant d’élargir la zone d’investissement pour les particuliers.
- Retrouvez tous les avantages d’investir avec le dispositif Jeanbrun
En quoi est-ce intéressant d’investir avec ce dispositif en 2026 ?
En 2026, l’enjeu est non seulement d’optimiser sa fiscalité pour les propriétaires bailleurs, mais également de participer à la relance du marché immobilier locatif. Le secteur en berne est au cœur d’une stratégie sociale de remise sur le marché de biens en location et de construction de logements en France. Les pouvoirs publics présentent le plan « Relance logement » comme une réponse à une « panne » du secteur, avec un objectif affiché de l’ordre de 50 000 logements supplémentaires par an.
Cet engouement politique et social est en tout point bénéfique aux propriétaires bailleurs. Il s’agit pour eux de profiter d’une opportunité patrimoniale et fiscale avec ce nouveau dispositif de défiscalisation en 2026, dans un marché particulièrement tendu, avec une forte demande de logements.
Le dispositif Jeanbrun se positionne ainsi comme un outil fiable, avec un risque faible de vacance locative et un haut potentiel de rendement net (via l’amortissement et la déduction des charges).
Quelles sont les conditions à suivre ?
C’est dans le PLF 2026 que les grands contours du dispositif Jeanbrun se dessinent. Dans les textes d’application du projet de loi, plusieurs conditions en ressortent.
1) Le type de location et la durée d’engagement
L’investisseur immobilier doit louer son bien en tant que résidence principale et en tant que location nue. Il s’engage sur une durée de 9 ans.
2) Les biens visés
Le dispositif Jeanbrun ne fait pas de distinction entre la nature des biens. Le bailleur est libre d’investir dans un logement neuf ou ancien.
Concernant l’ancien, l’éligibilité est conditionnée à un niveau detravaux à hauteur de 30 % du prix du bien et sous condition d’amélioration de ses performances énergétiques (diagnostic de performances énergétiques à l’appui).
3) Le plafonnement des loyers
Le dispositif Jeanbrun impose de respecter un plafond des loyers, lequel conditionne le taux d’amortissement pour le propriétaire bailleur. Trois niveaux sont prédéfinis : intermédiaire, social et très social ; l’interdiction de louer à un membre du cercle familial proche est explicitement affichée.
4) L’Amortissement : taux, assiette, plafonds annuels
Le mécanisme fiscal du dispositif est basé sur une logique progressive. Plus le loyer est modéré, plus l’amortissement annuel est élevé. Le bailleur s’engage donc à respecter cette grille pour pouvoir bénéficier de ses avantages fiscaux à la fin de l’année, et ce, durant les 9 années de location qui vont suivre (au risque de devoir rembourser les avantages fiscaux précédemment appliqués).
5) Les exigences énergétiques dans l’ancien
Pour l’acquisition d’appartements anciens, le dispositif Jeanbrun exige la réalisation de travaux (30 % du montant investi global) permettant au bien d’atteindre une note supérieure à son DPE.
- Retrouvez toutes les conditions pour investir en loi Jeanbrun
Les meilleures villes pour investir avec le dispositif Jeanbrun
Même si de nombreuses villes françaises présentent un intérêt pour réaliser un investissement locatif, certaines d’entre elles arrivent tout de même en tête du palmarès des villes où investir.
Grâce à leur expansion démographique incessante, aux bassins d’activités dont elles jouissent et qui ne cessent d’ailleurs de s’enrichir, et à la très forte demande locative on distingue trois grandes zones où il est conseillé d’investir :
- Toulouse, la ville rose est idéale pour un investissement locatif au vu de sa population jeune et étudiante en pleine expansion !
- Paris ainsi que l’ensemble de la région parisienne, centre névralgique de l’hexagone
- Bordeaux, la Belle Endormie qui s’éveille ces dernières années
Bien que très différentes, elles présentent toutes trois de réels attraits et ne cessent de voir leur population augmenter au fil des ans. Avec une demande locative extrêmement tendue, les politiques de logements locales sont résolument tournées vers la construction de biens immobiliers neufs. Il est donc facile d’y acquérir des appartements ou des maisons de qualité, répondant aux dernières normes énergétiques et dont la location s’avérera facile en raison de l’importance de la demande provenant des potentiels locataires.
Ainsi, Toulouse, Paris et sa région, ou Bordeaux, laquelle de ces trois villes vous fera-t-elle succomber pour réaliser votre projet d’investissement locatif ?
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Les autres dispositifs pour investir en locatif
Difficile de s’y retrouver lorsque l’on est novice dans un domaine. Le monde de l’investissement immobilier ne fait pas exception à cette règle. C’est pourquoi à travers les pages de notre site, nos experts vous donnent les clés pour mieux comprendre les différents dispositifs de défiscalisation qui s’offrent à vous.
En fonction de vos objectifs et de vos situations personnelle et financière, les dispositifs adaptés à votre projet d’investissement locatif ne seront, en effet, pas les mêmes. Choisir l’achat d’un logement qui sera loué meublé ? Mais alors, il vous faudra opter pour le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), ou bien pour celui de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ? Certains de ces dispositifs peuvent-ils d’ailleurs être cumulés entre eux ? Tant de questions qu’il est légitime de se poser lorsque l’on commence à vouloir dessiner les contours de son projet d’investissement locatif.
Pour vous éclairer, nous tentons de répondre au mieux à ces interrogations en détaillant dans nos pages les avantages et conditions d’application des statuts LMP et LMNP ou alors via notre guide de l’investissement locatif.
Comment faut-il déclarer son bien avec le dispositif Jeanbrun ?
De côté de la déclaration fiscale, le dispositif s’inscrit dans la mécanique des revenus fonciers (location nue).
En pratique, la déclaration des revenus fonciers doit être effectuée via le formulaire n°2044, à joindre à la déclaration des revenus n°2042.
Dès lors que des charges réelles peuvent être déduites (c’est le cas avec l’amortissement Jeanbrun), c’est le régime réel qui s’applique. Pour rappel, le maximum pouvant être déclaré en régime réel est 15 000 €/an de revenus fonciers bruts.
Quant au déficit foncier, la règle de droit commun plafonne l’imputation sur le revenu global à 10 700 € par an.
Toutefois, les modalités exactes de saisie déclarative de l’amortissement Jeanbrun (lignes dédiées, justificatifs attendus, articulation avec les plafonds) dépendront des textes définitifs et des formulaires mis à jour.
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Nos conseils pour réussir votre investissement locatif
Pour vous épauler dans cette aventure qu’est l’investissement locatif, nous avons répertorié sur notre site toutes les informations utiles pouvant vous aider. Passage en revue des différents dispositifs de défiscalisation et des villes les plus pertinentes pour réussir votre achat locatif, conseils pour choisir votre logement et financer votre projet, informations concernant la fiscalité immobilière, nos experts vous éclairent pour réussir au mieux votre opération.
Quelle est la différence entre le dispositif Jeanbrun et le statut du bailleur privé ?
Le nouveau dispositif Jeanbrun et le statut du bailleur privé sont très étroitement liés. Le statut du bailleur privé a préparé le terrain et défini les grandes lignes de celui qui devient le nouveau mécanisme fiscal en faveur des investisseurs immobiliers dans le privé en 2026.
La véritable différence entre les deux se situe dans leur nomination, mais avec une vision commune, relancer le logement. Toutefois, dans cette nouvelle version qu’est le dispositif Jeanbrun, les plafonds d’amortissement annuel initialement plafonnés à 8 000 € sont revus à la hausse, pouvant atteindre jusqu’à 12 000 € pour l’application d’un loyer très social dans le neuf.
